아파트 갈아타기 갈아타기 하는 방법

 

아파트 갈아타기란?

아파트를 매수한 사람이라면 누구든 더 좋은 상급지 혹은 더 넓고 큰 평수로 갈아타고 싶어합니다.

현재 거주하고 있는 곳 보다는 주거환경이나 출퇴근시 , 학군이 좋고 더불어 투자대비 수익이 많이나는 곳으로 갈아타기를 많이 진행하고 있는 것 같습니다. ​여유나 확신만 있다면 저 또한 더 좋은 주거지로 이동을 하고 싶은대요

 

하지만 아무 근거없이 현재 살고 있는 집을 매도하고 더 나은 곳으로 갈아타기는 항상 조심해야 되는 부분입니다.

아파트는 거래 비용이 많이 들어가기 때문에 가격이 상승한것 같은데 정확하게 계산해보면 오히려 갈아타기로 인해 자산이 줄어드는 경우도 있습니다.

또한, 갈아타기를 진행할 때 미리 현금을 준비해뒀다가 타이밍에 맞춰 바로 아파트를 구매하시는 분들도 있지만, 대부분의 갈아타기를 하시는 분들은 현재 살고 있는 주택을 매도해야 다음 주택의 매수자금을 마련해야 할 것 입니다. 갈아타는 집을 먼저 계약했지만, 본인집이 안팔려서 잔금을 못치뤄서 계약이 파기되는 경우도 있습니다. 즉 갈아타기를 하려면 반드시 본인이 살 집을 먼저 매도하고 진행하여야 합니다.

하지만 집이 매도되기전에 너무 좋은 매물(급매)을 발견했다면 일단 계약금을 걸어놓고 잔금치루는 일정을 최대한 길게하여 시간을 벌어놓는 것도 방법이 될 것입니다.

 

다음은 갈아타기 케이스에 대해서 살펴보겠습니다.

 

- 재개발 지역 갈아타기

  재개발 갈아타기 입니다. 재개발이 예상되는 지점의 주택을 매수하여 갈아타는 방법인데요. 저로서는 별로 추천드리지는 않습니다. 그 이유로는 재개발은 항상 변수가 많기 때문에 초기 계획한 것이나 기대하는 금액에 비해 돈이 더 들어갈 수도 있고 일정도 뒤틀어 질 수있기 때문에, 기회비용이나 정신적 스트레스 측면에서나 감당해내기가 쉽지 않습니다. 

또한, 재개발의 경우 초기에 진입한 경우가 아니라면 큰 돈이 묶이기 때문에 많은 것을 감내해여야 합니다.

 

- 대형평수 갈아타기

같은 아파트 혹은 같은 동네 즉 급지에서 대형평수로 갈아타는 경우 입니다. 보통의 경우 현재 거주지역에 만족하지만 지금 살고 있는 평수가 낮아서 더 큰 평수로 이사가고 싶은 경우입니다. 59타입에서 84타입으로 가는 경우가 가장 많은데요.

제 개인적인 생각은 같은 급지에서의 넓은 평수 갈아타기는 추천하지 않는 편입니다.

예를 들자면 서울의 경우입니다.

 

1티어-강남,서초,송파(강남3구) 

2티어-마포,용산,성동구(마용성)

 

(비슷한 연식, 비슷한 세대수를 기준으로 하겠습니다.)

2티어에서 1티어로 이동하는 것이 아니라

성동구->마포 or 성동구->용산으로 갈아타는 경우 같은 급지에서의 갈아타기이기 때문에 추천드리지 않는다는 겁니다.

 

그 이유는 다른 부동산도 아니고 아파트는 대학수학능력시험처럼 해당 지역에서 배치표가 존재하고 등수가 존재합니다.

생활편의성 즉 실거주 측면에서는 좋아지겠지만 투자로 본다면 양도세, 취득세 등 세금등을 고려하였을때 오히려 큰 시세차익을 거두가기 어렵습니다.

단, 가족구성원수 때문에 좁은평수에서는 더이상 생활이 불가능한 경우라서 대형평수로 갈아타시는 분들이라면 예외가 되겠습니다.

 

- 상급지 갈아타기

일단 결론부터 말씀드리자면 아마 모든 전문가들도 이구동성으로 말할텐데요. 상급지 갈아타기가 아파트측면에서 갈아타는 케이스중 가장 정석이고 이렇게 갈아타야만 합니다.

 

성동구->송파 or 성동구->서초 

이렇게 이동하는 것이 정석이라는 겁니다.

 

아까도 말씀드렸다시피 아파트는 대입처럼 배치표가 존재합니다. 상승장에서는 배치표에 따라서 시세차익도 줄세워진다고 생각하시면 됩니다. 

하지만 상급지로 갈아탈때 너무 과하게 급지를 올려서 본인이 생활하는데 피해가 가는 경우는 추천드리지 않습니다.

각 상황에 처한 바가 다르니 여력에 맞게 현재 본인이 살고 있는집 대비 1.5배정도 비싼 집으로 갈아타는것을 가장 정석적인 갈아타기라고 생각합니다.

 

- 그럼 언제 아파트 상급지 갈아타기를 해야 할까? 

상급지 갈아타기의 정석은 부동산 하락장에서 하는 것이 가장 최적이라고 생각합니다.

하락장일때 하급지와 상급지의 가격 격차가 가장 좁혀지기 때문에 금액적으로 상승장보다 더 적은 돈으로 상급지 갈아타기가 가능하기 때문입니다. 부동산의 가격 그래프는 사이클로 순환하기때문에 언젠간 조정이나 하락장이 올 것입니다.

과거 데이터를 보면 하락장에서 반등하면 5년정도는 상승하는 경우가 많습니다.

또(하락장에서 가장비싼시기로 올라가는 시기)그 기간내에 더 높은 급지로 갈아타기가 가능하기 때문에 하락장에서 갈아타는 것이 가장 정석입니다.