전세안고(끼고) 아파트매매 정리 주택담보대출

 

전세안고 집 매매란?

 

집을 알아보고 있을때 부동산에 간혹 급매로 나온 매물은 대부분이 전세를 안고 집을 매매 해야 하는 경우입니다.

전세안고 매매 뜻은 임차인 혹은 세입자가 거주를 하고 있는 주택을 매매 한다는 뜻이며 매매계약시 전체 집 대금에서 전세금을 뺀 나머지 금액으로 매매를 진행하는 것을 말합니다.

매수자는 전체 대금에서 전세금을 뺀 금액만으로 집을 구매를 진행하고, 현재 세입자가 전세계약이 만료 되어 퇴거 시에 전세금을 세입자에게 돌려주는 방식입니다.

전세안고 집 매매는 매도자가 임차인 혹은 세입자와의 계약이 시간적으로 많이 남아있기 때문에 빨리 집을 처분하고 싶기 때문에 보통 가격적으로 일반적인 매물보단 저렴한 경우가 많습니다.

 

 

전세 안고 집 매매시 대출 가능한가요? 

 

집 매매를 처음 진행하는 사람들이나 신혼부부의 경우 대부분 이게 가장 궁금한 사항일 것입니다. 

일단 나라에서 진행하는 신혼부부매매대출, 디딤돌대출, 보금자리론 같은 경우 3개월내 전입이 이루어져야 하기 때문에 

이 경우는 보통 불가능할 것 입니다. 다만, 3개월 이내 세입자가 나갈 수 있는 매물이라 한다면 먼저 세끼고 매매를 하신 이후에 세입자 전출일정에 맞춰 구입용도로 보금자리론이나 디딤돌대출은 실행은 가능합니다.

 

그러면 우리는 주택담보대출은 가능한가?

따져보면 보통 전세보증금이 LTV한도를 보통 초과해서 전세안고 매매시에는 일반 1금융권의 주택담보대출은 안 됩니다. 

 

예를 들어보겠습니다.

-00아파트 매매가 6억

-전세보증금 3억6천(전세가율 60%)

-매매가-전세보증금=2억4천

 

1금융권에서 주택담보대출시 세입자의 전세보증금이 더 우선이 되기 때문에 상대적으로 후순위가 됩니다. 그래서 1금융권에서의 주택담보대출을 일으킬수는 없습니다.

 

그렇기에 사회초년생이나 신혼부부가  전세안고 집 매매시에는 신용대출이나 현금 및 기타 방법으로 전세금을 제외한 금액을 마련하여 매수를 한 후 이후 세입자 나갈 때 시세, 소득 조건이 된다는 가정하에 보금자리론으로 전세퇴거자금대출은 가능합니다.

 

보금자리론

-주택가격이 6억이하여야하고 최대한도 3.6억.

-부부합산 연소득 7000만원이하, 신혼부부의경우 8500만원이하까지 가능하답니다. 

-다만 해당주택의 소유권 이전 등기일로부터 3개월이 경과한 후에 신청가능합니다.

 

 

 

다른방법으로는 실거주 목적이 없는 경우 또다른 세입자를 구해서, 그 전세금으로 기존 세입자 퇴거자금을 충당하는 방법도 있습니다.

또한, 소득이 높거나 보금자리론이 불가한 경우 고려해볼 수 있는 것이 2금융권의 후순위 주택담보대출입니다. 

개인의 소득, 신용상태, 아파트가격에 따라 차이가 있겠지만  일반적인 경우에 2금융권으로부터  매매가-전세보증금의 20%만큼 후순위 주택담보대출을 받을 수 있다고 합니다. 하지만 이 경우 고금리는 불가피 합니다.